贷款利率“换锚”LPR,对市场影响几何?行业整体或将现“强者

阅读次数:3996 发布日期:2019-11-09 08:29:43


资料来源:大众汽车

公共网海报新闻,10月15日(记者沈彤)——不久前,央行发布了《关于调整新发放商业个人住房贷款利率的公告》。从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的市场报价利率确定。市场似乎没有对抵押贷款利率的“锚定变化”做出太多反应。记者走访济南的几栋建筑后,发现买家和开发商都可以忽略这一影响。

据了解,9月20日,央行公布了lpr第二阶段的定价。一年期lpr为4.2%,五年期LPR为4.85%。与银行贷款基准利率相比,一年期LPR为4.35%,一年期LPR为4.75%,五年期LPR为4.9%或以上,差别不大。在高管层面,新定价基准后的利率基本上比lpr高10%-20%,即高管利率在5.4-5.8之间。与之前基于基准利率的利率相比,没有出现利率缺口。

一位研究房地产行业多年的知情人士表示,目前lpr定价机制刚刚实施,市场反应相对平淡,对企业的影响相对有限。然而,随着新定价机制的实施,定价更加灵活、波动更加频繁的lpr机制将引导消费者更加关注市场利率的变化,市场销售量随利率变化波动的现象将变得更加明显。房地产公司将研究利率趋势并调整销售速度。

与银行和房地产行业的冷静相比,资本市场似乎有些不稳定。自10月8日宣布“锚定变更”后,a股市场的房地产板块继续走强。截至10月14日市场收盘时,房地产板块整体上涨5.8%,保利地产(Poly Real Estate)和欢乐城(Joy City)等领军企业甚至开始了强劲的拉高模式。对此,国鑫证券分析师陈展表示,房地产行业最近比市场更强劲。虽然与新的抵押贷款利率定价机制的正式出台有一定的关系,但更多的是,房地产行业的整体估值处于历史低位,自今年以来略有上升,还有估值修复的空间。

从全球环境来看,美国、欧盟和澳大利亚等发达国家以及印度等发展中国家都掀起了降息浪潮。陈展认为,降息不会像过去那样降低存款和贷款的基准利率。现在,这个工具很少使用。现在,低利率(贷款优惠利率)主要是通过中央银行的公开市场操作来降低的,比如mlf和其他工具。

房地产行业越来越强大,去杠杆化迫使企业转型升级。

近年来,在国家调控房地产的大环境下,今年房地产市场整体表现相对稳定,“去杠杆化”进程导致了行业内的进一步重组和整合。

根据国家统计局发布的数据,2019年上半年,全国房地产开发投资同比增长10.9%,新增房屋建筑面积同比增长10.1%,房地产开发企业建筑面积同比增长8.8%。2019年上半年,商品房销售面积同比下降1.8%,商品房销售同比增长5.6%,商品房销售面积同比下降9%。房地产投资继续稳步增长。商品房销售略有下降,商品房销售面积逐步下降。

从行业角度来看,按照“房子是为了生活,不是为了投机”的中心位置,各大房地产集团加强了上下游产业链的重组整合和横向产品线的布局。以品牌、质量和服务吸引消费者,增加市场份额。弱化了“高周转率”、“抢王”等片面追求高周转率、高毛利率的经营模式。房地产市场的市场竞争已经进入深水区。领先房地产开发商与二、三线房地产品牌之间的差距正在逐渐拉大,领先房地产集团之间的竞争日益激烈。

据公开市场报道,融创中国2月份以125亿元人民币购买了北京泛海国际项目一号地块和上海董家渡项目100%的权益。4月,融创中国以13.34亿元人民币获得阳光100重庆项目公司70%的股份和相关债券。7月16日,新湖宝宣布,该公司已将欧灵实业90.1%的股份及其相应的平阳龙恒和南通奇仁100%的股份转让给荣创房地产。逐步实施并最终完成马宝公司90.1%股权的转让;以公平价格将公司的全部债权转让给上述公司。本次交易成交价为67.04亿元。

6月8日,悦泰控股宣布与世茂房地产签署了五项项目转让协议。除6月5日出售的两个项目外,悦泰控股还向世茂出售了七个项目的股份,收购金额超过70亿元。据不完全统计,世茂今年上半年完成了200亿元的并购,并购20多起。上市公司包括泰和、法明、万通、开城工业、力军房地产、悦泰控股等公司。

此外,房地产行业正在经历一个全面的“去杠杆化”过程。2019年5月17日,中国银行业监督管理委员会发布《23号文件》,进一步规范房地产信托等融资行为。6月13日,国家发展改革委发布通知,要求所有发行外债的企业必须向国家发展改革委申请登记,进一步加强对发行外债企业的管理。7月9日,中国政府进一步发布文件,要求“房地产企业发行的外债只能用于替代明年到期的中长期外债”。政策收紧迫使房地产企业改变管理思路,改变交易模式,降低债务规模,增加自有资本比例,防范债务风险。

业内人士认为,随着本轮行业去杠杆化进程的推进,房地产企业将出现分化,一些资本充足率低、抗风险能力弱的房地产企业将逐渐退出市场,而财务状况稳定、资本充足的企业将有进一步发展的空间。

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